Làm nhà ở riêng lẻ ở vùng nông thôn như Tiên Cảnh, nếu nằm ngoài khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng và ngoài khu vực bảo vệ di tích, thường thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng — nhưng vẫn phải đúng mục đích sử dụng đất và tuân thủ quy định về an toàn. Nhà nằm trong khu vực bảo vệ của di tích quốc gia làng cổ Lộc Yên hay gần di tích nhà lưu niệm cụ Huỳnh Thúc Kháng thì khác: sửa chữa, xây mới đều phải theo quy định về di sản văn hoá và có ý kiến của cơ quan quản lý.
Bài viết theo nguyên lý của Luật Xây dựng, Luật Di sản văn hoá năm 2024 và quy định quản lý di tích; khu vực bảo vệ cụ thể, danh mục công trình được miễn phép và hồ sơ đề nghị phải hỏi UBND xã Thạnh Bình và cơ quan quản lý di tích của thành phố Đà Nẵng. Bài không nêu chi phí xây dựng hay giá vật liệu.
Câu hỏi đầu tiên: đất của bạn được làm nhà chưa
Trước giấy phép là đất. Nhiều nhà ở vùng Tiên Cảnh định làm nhà cho con trên mảnh vườn của gia đình. Nếu phần đất đó trên giấy chứng nhận là đất trồng cây lâu năm, chưa phải đất ở, thì phải xin chuyển mục đích trước. Công trình làm trên đất chưa đúng mục đích có thể bị xử phạt, buộc khôi phục, và sau này rất khó làm giấy cho ngôi nhà.
Cách kiểm nhanh: mở giấy chứng nhận, xem phần mục đích sử dụng và diện tích từng loại. Nếu thửa có cả đất ở và đất vườn, xác định ngôi nhà mới nằm trong phần đất ở. Khi không chắc ranh của phần đất ở nằm đâu trên thực địa, nhờ cán bộ địa chính xem bản đồ.
Kế đến là quy hoạch. Một số khu vực của xã có thể nằm trong quy hoạch giao thông như mở rộng tuyến đường, quy hoạch khu dân cư, hoặc trong vùng bảo vệ di tích. Hỏi xã thông tin quy hoạch tại thửa trước khi đổ móng là bước rẻ nhất trong cả quá trình làm nhà.
Khi nào cần, khi nào được miễn giấy phép
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn ngoài khu vực có quy hoạch. Thường được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng. Miễn phép không có nghĩa là muốn làm gì cũng được: vẫn phải đúng đất ở, giữ khoảng lùi với đường, không lấn ranh hàng xóm, an toàn kết cấu.
Nhà trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch khu dân cư. Có thể phải xin giấy phép. Hỏi xã xem khu vực nhà mình đã có quy hoạch loại này chưa.
Nhà trong khu vực bảo vệ di tích, danh thắng. Phải xin phép, và hồ sơ cần ý kiến của cơ quan quản lý di tích. Đây là điều kiện khác hẳn phần còn lại của xã.
Sửa chữa, cải tạo bên trong không đổi kết cấu chịu lực. Thường không cần phép, trừ khi công trình nằm trong khu vực di tích hoặc bản thân ngôi nhà là một phần của di tích.
Công trình phụ: chuồng trại, nhà kho nông sản, sân phơi. Tuỳ quy mô và vị trí; chuồng trại phải giữ khoảng cách vệ sinh với nhà ở, nguồn nước. Hỏi xã khi làm chuồng trại quy mô lớn.
Nhà trong làng cổ Lộc Yên: sửa thế nào cho phải
Làng cổ Lộc Yên là di tích cấp quốc gia, có những ngôi nhà rường, nhà lá mái trên trăm tuổi, cổng đá, ngõ đá, giếng cổ, hàng chè tàu. Sống trong một di tích là chuyện vừa đáng quý vừa ràng buộc. Người dân vẫn là chủ ngôi nhà, vẫn được sửa để ở, nhưng việc sửa phải giữ được những yếu tố gốc làm nên giá trị di tích: khung gỗ, kiểu mái, vật liệu, không gian sân vườn.
Luật Di sản văn hoá năm 2024 yêu cầu việc tu bổ, phục hồi, sửa chữa di tích và xây dựng trong khu vực bảo vệ phải theo dự án hoặc phương án được thẩm định, có ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về văn hoá. Nhà cổ thuộc sở hữu tư nhân trong khu di tích có thể được hỗ trợ khi tu bổ theo chính sách của địa phương — có hay không, mức nào, là điều phải hỏi.
Thực tế dễ phạm nhất không phải là phá nhà, mà là những thay đổi nhỏ: thay ngói âm dương bằng tôn, đổ bê tông lên ngõ đá, xây tường gạch thay hàng chè, cơi nới một gian bếp bê tông sát nhà gỗ. Từng việc nhỏ cộng lại làm làng mất dáng. Trước khi động tay, hỏi ban quản lý hoặc cán bộ văn hoá của xã — câu hỏi không tốn gì, sửa sai thì tốn nhiều.
Nhà ven Quốc lộ 40B và gần nhà lưu niệm cụ Huỳnh Thúc Kháng
Quốc lộ 40B chạy qua địa bàn, và nhà lưu niệm cụ Huỳnh Thúc Kháng — di tích cấp quốc gia — nằm bên tuyến đường này, ở thôn Tiên Cảnh, xã Thạnh Bình. Nhà dân dọc quốc lộ chịu thêm hai lớp quy định: hành lang an toàn đường bộ và, với những thửa gần di tích, khu vực bảo vệ di tích.
Hành lang an toàn đường bộ là dải đất hai bên đường mà việc xây dựng bị hạn chế, để bảo đảm an toàn giao thông và dành chỗ cho nâng cấp đường. Làm nhà, làm quán, dựng mái che lấn ra hành lang có thể bị buộc tháo dỡ mà không được bồi thường. Muốn biết ranh hành lang ở đoạn trước nhà mình nằm đâu, hỏi xã hoặc đơn vị quản lý tuyến đường.
Mở lối ra vào từ nhà xuống quốc lộ, nhất là khi định làm cửa hàng, bãi đỗ cho khách, cũng có quy định về đấu nối. Đừng tự đổ bê tông lối dốc xuống mặt đường. Với các thửa gần nhà lưu niệm và trên tuyến tham quan đến làng Lộc Yên, kiểu dáng, chiều cao công trình có thể được quản lý để giữ cảnh quan chung; hỏi trước khi thiết kế.
Làm nhà trên đất dốc: những điều kỹ thuật cần nhớ
Vùng Tiên Cảnh là trung du, nhiều nhà nằm trên sườn đồi hoặc chân dốc. Mấy điều kỹ thuật nên bàn kỹ với người thiết kế, thợ chính:
- Khảo sát nền: đất đồi có lớp đất mặt, lớp đá phong hoá; nền đắp mới dễ lún. Đừng đặt móng trên đất đắp chưa ổn định.
- Thoát nước mặt: mưa xứ Quảng dồn dập; nước từ sườn đồi chảy xuống phải có rãnh dẫn vòng qua nhà, không để chảy thẳng vào nền.
- Taluy, tường chắn: cắt sườn đồi để lấy mặt bằng tạo ra vách đất; vách cao phải có tường chắn hoặc mái dốc đủ thoải, có trồng cỏ giữ đất.
- Khoảng cách với vách núi, suối: tránh làm nhà sát chân vách đất dựng đứng hay sát mép suối, nơi có nguy cơ sạt trượt, nước lũ ống.
- Chống ẩm, mối: nền nhà nâng cao hơn mặt sân, có lớp chống thấm; gỗ dùng làm nhà xử lý chống mối theo hướng dẫn của thợ có kinh nghiệm.
- Điện: đi dây đúng kỹ thuật, có thiết bị chống giật; nhà gỗ đặc biệt cần cẩn thận với chập điện.
Những điều này không thay được tính toán của người có chuyên môn. Với nhà hai tầng trở lên, có tầng hầm hay kè cao, nên thuê đơn vị thiết kế có năng lực, dù luật có miễn giấy phép đi nữa.
Sửa nhà sau mưa bão: an toàn trước, giấy tờ sau
Mỗi mùa mưa bão, vài ngôi nhà ở vùng đồi bị tốc mái, nứt tường, sạt taluy sau nhà. Lúc ấy việc đầu tiên là an toàn: ra khỏi phần nhà có dấu hiệu nghiêng, nứt lớn; tránh xa vách đất vừa sạt vì có thể sạt tiếp; ngắt điện khu vực bị ngập, dột. Báo trưởng thôn, xã để được hỗ trợ và để thiệt hại được ghi nhận.
Sửa tạm để ở — lợp lại mái, chằng chống — không phải chờ giấy phép. Nhưng nếu sửa lớn, đổi kết cấu, xây lại, thì các quy định nói ở trên vẫn áp dụng, nhất là với nhà trong khu vực di tích. Ghi nhận thiệt hại bằng ảnh chụp trước khi dọn: ảnh là căn cứ khi được xét hỗ trợ theo chính sách khắc phục thiên tai, và căn cứ làm việc với bảo hiểm nếu nhà có mua.
Sau mỗi trận mưa lớn, đi một vòng quanh nhà xem rãnh thoát nước có bị lấp, chân taluy có vết nứt mới không. Phát hiện sớm một vết nứt trên sườn đất sau nhà có khi tránh được một lần sạt lớn.
Thợ mộc, vật liệu và chuyện giữ nếp nhà xứ Quảng
Nhà rường ở vùng Tiên Phước xưa gắn với thợ mộc làng Văn Hà và gỗ mít trồng trong vườn — thứ gỗ màu vàng, ít mối, để lâu thì sẫm lại. Ngày nay, người làm nhà mới ít ai dựng nhà rường nguyên khung; nhưng nhiều nhà vẫn muốn giữ dáng mái ngói, hàng hiên, sân gạch trước nhà. Đó là lựa chọn của từng gia đình, và là chỗ để nếp quê không mất đi.
Nếu định giữ hoặc dựng lại một ngôi nhà gỗ cũ, hãy tìm thợ đã từng tháo lắp, tu sửa nhà rường. Họ biết cách đánh số cấu kiện khi tháo, thay một cây cột mục mà không làm hỏng khung. Ghi chép, chụp ảnh trước khi tháo; những bức ảnh ấy cũng là tư liệu quý về sau.
Vật liệu địa phương như đá, gỗ vườn phải có nguồn gốc rõ ràng. Lấy đá suối, đá đồi làm móng, làm tường, nếu là khai thác khoáng sản thì phải theo quy định, không tự đào ở lòng suối, đặc biệt là ở các bãi đá danh thắng như Lò Thung. Gỗ khai thác từ rừng tự nhiên không được phép, chỉ dùng gỗ vườn nhà, gỗ rừng trồng có nguồn gốc.
Trình tự gọn cho một ngôi nhà mới
Gộp lại, một gia đình làm nhà mới ở vùng Tiên Cảnh có thể đi theo thứ tự này:
- Xác định đất ở trên giấy chứng nhận; chưa có thì xin chuyển mục đích trước.
- Hỏi xã thông tin quy hoạch, khu vực bảo vệ di tích tại thửa đất, và có phải xin giấy phép xây dựng hay không.
- Thuê thiết kế hoặc ít nhất có bản vẽ đơn giản, tính đến nền dốc, thoát nước, khoảng lùi.
- Nếu cần giấy phép, nộp hồ sơ theo hướng dẫn; chờ có phép mới khởi công.
- Ký hợp đồng với thợ, đội xây dựng bằng văn bản: phạm vi việc, vật liệu, thời gian, bảo hành.
- Thông báo cho các hộ liền kề trước khi làm; giữ vệ sinh, không chắn lối đi chung.
- Hoàn thành, giữ lại hồ sơ, hoá đơn, bản vẽ để sau này đăng ký tài sản gắn liền với đất.
Bước cuối hay bị quên. Ngôi nhà muốn được ghi vào giấy chứng nhận để sau này thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế cho trơn thì cần hồ sơ đầy đủ ngay từ lúc làm.
Câu hỏi thường gặp
Làm nhà cấp bốn trên đất ở của gia đình ở vùng Tiên Cảnh có cần giấy phép không?
Nếu nằm ngoài khu vực có quy hoạch chi tiết và ngoài khu vực bảo vệ di tích, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thường được miễn. Vẫn nên hỏi xã để chắc thửa đất của mình không thuộc các khu vực phải xin phép.
Nhà cổ trong làng Lộc Yên bị dột có được tự sửa không?
Sửa nhỏ để chống dột như thay ngói vỡ cùng loại thường được, nhưng nên báo cán bộ văn hoá xã hoặc ban quản lý trước. Thay đổi vật liệu mái, kết cấu, mở rộng nhà phải có phương án được chấp thuận theo quy định di sản.
Có được hỗ trợ khi tu bổ nhà cổ không?
Một số địa phương có chính sách hỗ trợ tu bổ nhà cổ thuộc sở hữu tư nhân trong khu di tích. Có hay không, điều kiện ra sao tuỳ chính sách hiện hành của thành phố Đà Nẵng; hỏi UBND xã và cơ quan quản lý di tích.
Làm nhà trên đất vườn chưa chuyển mục đích thì bị gì?
Có thể bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục tình trạng đất, và ngôi nhà khó được ghi nhận quyền sở hữu. Nên xin chuyển mục đích sang đất ở trước khi làm.
Lấy đá dưới suối về làm móng nhà có được không?
Khai thác đá, cát, sỏi lòng suối là hoạt động khoáng sản, phải theo quy định và có thể phải được phép. Các bãi đá danh thắng còn được bảo vệ riêng. Nên mua vật liệu có nguồn gốc từ nơi bán hợp pháp.